Devolver o imóvel antes do prazo: multa, aviso e as exceções

{/_ PROVISÓRIO: bloqueio B5. Texto de engenharia, limitado à Lei 8.245/1991 e conferível no Planalto, escrito para dar conteúdo real à fundação da C1. Nenhum valor, percentual ou prazo comercial da Provela aparece aqui: isso é B5. _/} "Posso sair antes do fim do contrato?" é a pergunta que mais chega ao corretor depois da assinatura. A resposta está inteira na Lei 8.245/1991, e ela é mais favorável ao inquilino do que a maioria das pessoas imagina: desde que o aviso saia na forma certa. ## Durante o prazo: o inquilino pode, o proprietário não O artigo 4º estabelece uma assimetria deliberada. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, **o locador não pode reaver o imóvel**. O locatário, esse sim, pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada. A locação por prazo determinado, portanto, prende só um dos lados. É uma proteção ao inquilino, e ela é a razão de o contrato de trinta meses ser o padrão do mercado residencial. ## A multa é proporcional, e a palavra faz diferença Ainda no artigo 4º: a multa é **proporcional ao período de cumprimento do contrato**. Não é o valor cheio escrito na cláusula. O mecanismo é o que o nome diz. Quanto maior a parte do contrato já cumprida, menor a multa devida. Quem sai faltando pouco para o fim paga pouco; quem sai no começo paga perto do que foi pactuado. O cálculo exato depende do que a cláusula estabeleceu e de como o contrato define o período, mas a proporcionalidade em si não é negociável: está na lei, e uma cláusula que cobre o valor integral independentemente do tempo cumprido contraria o artigo. Se o contrato não pactuou multa nenhuma, o mesmo artigo remete ao valor que for judicialmente estipulado. ## A dispensa que quase ninguém conhece O parágrafo único do artigo 4º dispensa a multa por inteiro numa hipótese específica: quando a devolução decorre de **transferência do locatário pelo empregador**, público ou privado, para prestar serviços em localidade diferente daquela do início do contrato. Há uma condição de forma, e ela é obrigatória: o locatário precisa notificar o locador **por escrito, com no mínimo trinta dias de antecedência**. Sem a notificação no prazo, a dispensa não se aplica: a hipótese existe, mas o benefício se perde por procedimento. É a informação mais valiosa deste artigo para quem atende inquilino, e a que mais chega tarde. ## Depois do prazo: outro regime Terminado o prazo, o contrato muda de natureza, e o artigo 46 descreve como. Nas locações **por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses**, a locação se resolve findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. Ocorrendo a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo trinta dias para desocupação. Nas locações **verbais ou com prazo inferior a trinta meses**, o artigo 47 vale: findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses que o próprio artigo lista: entre elas o pedido para uso próprio e a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos. É por isso que os trinta meses são a cláusula mais consequente de um contrato residencial, e não um detalhe de preenchimento. Um contrato de vinte e quatro meses não é "um pouco mais curto": ele entra num regime em que a retomada depende de uma lista fechada de motivos. ## Contrato por prazo indeterminado: trinta dias, por escrito O artigo 6º fecha o desenho. Na locação por prazo indeterminado, o locatário pode denunciar mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. O parágrafo único traz a consequência de não avisar: o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Não é multa contratual: é o preço legal de sair sem avisar. ## O resumo que cabe numa conversa - Durante o prazo, o inquilino pode sair pagando multa **proporcional**. - Transferência pelo empregador para outra localidade **dispensa** a multa, com aviso escrito de trinta dias. - Contrato de trinta meses ou mais termina no prazo, sem necessidade de aviso. - Contrato menor que trinta meses vira indeterminado e só se retoma nas hipóteses do artigo 47. - No prazo indeterminado, trinta dias de aviso por escrito, ou um mês de aluguel. Cinco linhas que evitam a maior parte dos desencontros do encerramento. Vale tê-las por perto antes da assinatura, não depois do pedido de saída.