As quatro garantias que a lei permite numa locação

{/\* PROVISÓRIO: bloqueio B5. Este artigo foi escrito por engenharia, não pela Provela. Ele existe para que a fundação da C1 tenha conteúdo real onde exercitar front matter, ordenação, tempo de leitura, sitemap, RSS e JSON-LD: coisas que não se testam com lorem ipsum. Vale aqui a mesma regra da landing page (`conteudo-da-lp.ts`): nenhum número inventado, nenhum prazo comercial, nenhum depoimento. O texto se limita ao que está escrito na Lei 8.245/1991 e pode ser conferido linha a linha no site do Planalto. Onde apareceria uma estatística de mercado, descrevemos o mecanismo, que é verificável. Quando a B5 destravar, quem conhece a operação reescreve ou substitui. \*/} Garantia locatícia é o que o locador aciona quando o aluguel não é pago. Ela não aumenta a chance de o inquilino pagar; muda quem absorve o prejuízo se ele não pagar. Por isso a escolha da modalidade costuma ser o ponto onde uma locação trava, e por isso vale saber o que a lei permite antes de propor qualquer coisa. ## As quatro modalidades do artigo 37 A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, lista no artigo 37 exatamente quatro garantias que o locador pode exigir: 1. **Caução.** Um bem ou uma quantia dados em garantia. Pode ser em dinheiro, em bens móveis ou em bens imóveis. 2. **Fiança.** Um terceiro, o fiador, assume a dívida se o locatário não pagar. 3. **Seguro de fiança locatícia.** Uma seguradora cobre o inadimplemento, mediante prêmio pago normalmente pelo locatário. 4. **Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.** O locatário cede quotas de um fundo como garantia. Foi acrescentada em 2005 e é a menos usada das quatro. Fora dessa lista não há garantia locatícia típica. O título de capitalização, que aparece bastante nas negociações, não é uma quinta modalidade: ele costuma ser estruturado como caução. O mesmo raciocínio vale para os produtos de garantidoras: vale conferir, no contrato do produto, sob qual das quatro ele se enquadra, porque é isso que define como a cobrança acontece. ## Só uma por contrato, e a regra tem dente O parágrafo único do artigo 37 é curto: é vedada, **sob pena de nulidade**, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Não é formalidade. O artigo 43, inciso II, transforma a exigência de mais de uma garantia em **contravenção penal**, punível com prisão simples ou multa revertida em favor do locatário. Na prática, é o erro mais comum e mais caro do setor: pedir fiador _e_ caução de três aluguéis, ou seguro-fiança _e_ um cheque-caução "só por segurança". A combinação anula a garantia e expõe quem a exigiu. Se o perfil do inquilino preocupa, o caminho é escolher a modalidade mais forte: não somar duas. ## O que a lei diz sobre a caução O artigo 38 detalha a modalidade mais informal das quatro, e é onde estão as regras que costumam ser ignoradas: - Caução em **bens móveis** precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos; em **bens imóveis**, averbada à margem da matrícula. Sem o registro, a garantia existe no papel e não existe na hora de executar. - Caução em **dinheiro** não pode passar do equivalente a **três meses de aluguel** e deve ser depositada em caderneta de poupança. - Ainda sobre a caução em dinheiro: os rendimentos da poupança **revertem em benefício do locatário** quando o valor é levantado. O dinheiro fica em garantia, mas o que ele rende é de quem o depositou. O limite de três aluguéis é o número que mais gera discussão numa proposta. Vale citá-lo como o que ele é: um teto legal, não uma prática de mercado. ## A garantia dura até a entrega das chaves O artigo 39 resolve uma dúvida que aparece sempre que um contrato passa do prazo: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende **até a efetiva devolução do imóvel**, ainda que a locação tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Ou seja: o fiador que assinou um contrato de trinta meses continua fiador no mês trinta e sete, se o inquilino continuar lá e o contrato não disser o contrário. É uma informação que o fiador raramente recebe no momento em que assina, e que vira conflito quando ele descobre. ## Quando a garantia cai no meio do contrato O artigo 40 lista as situações em que o locador pode exigir uma garantia nova: entre elas a morte do fiador, a exoneração dele, a alienação dos bens dados em garantia e o desaparecimento dos bens móveis caucionados. O parágrafo único dá o procedimento: o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia no prazo de **trinta dias**, sob pena de desfazimento da locação. É um prazo curto para quem precisa encontrar outro fiador, e é a razão prática pela qual muita gente prefere seguro-fiança: a garantia não morre, não se muda e não muda de ideia. ## O que perguntar antes de propor Três perguntas resolvem a maior parte das negociações travadas: - **Qual modalidade o proprietário aceita?** Antes de apresentar o inquilino, não depois. - **Quem paga o custo da garantia?** Seguro-fiança e produtos de garantidora têm custo recorrente, e ele precisa estar na conta do inquilino desde a primeira conversa. - **A garantia sobrevive à prorrogação?** É o que o artigo 39 presume, e é o que o contrato pode afastar. Ler a cláusula evita a surpresa do mês trinta e sete. Nada disso depende de qual plataforma você usa para tocar o negócio. Depende de a informação estar registrada no lugar onde a próxima pessoa vai procurar.