Qual garantia locatícia escolher
CredPago, fiador, caução e título de capitalização, lado a lado: quem avalia, quem paga e o que o proprietário recebe se o aluguel não entrar. Sem preço inventado: o que está aqui ou é regra da Lei 8.245/1991 ou é o mecanismo, que você confere.
As quatro, lado a lado
| Critério | CredPago (garantidora) | Fiador | Caução | Título de capitalização | Seguro-fiança |
|---|---|---|---|---|---|
| Enquadramento na Lei 8.245/1991 | Não é um item próprio do art. 37. É produto de uma garantidora, e o contrato do produto é que diz sob qual modalidade ele se enquadra. | Fiança: art. 37, inciso II. | Caução: art. 37, inciso I, detalhada no art. 38. | Não é uma modalidade própria. Costuma ser estruturado como caução (inciso I); confira no contrato do título. | Seguro de fiança locatícia: art. 37, inciso III. |
| Quem avalia | A garantidora, por análise de crédito do inquilino na plataforma dela. A Provela anexa o comprovante de aprovação ao negócio. | O locador, com a Provela na etapa de validação: documentos, renda e a titularidade do bem apresentado como lastro. São duas pessoas para conferir, não uma. | O locador. Em dinheiro não há análise de crédito, há depósito; em bem móvel ou imóvel, o que se confere é a titularidade e o registro. | A instituição que emite o título, na contratação. Não há análise de crédito do inquilino para fins da locação. | A seguradora, que faz a própria análise do inquilino antes de aceitar o risco. A Provela acompanha o pedido e anexa a apólice quando ela é emitida. |
| Quem paga o custo | Quem contrata o produto, na prática o inquilino. O preço é da garantidora e consta do contrato dela, não do contrato de locação. | Ninguém paga prêmio. O custo do fiador é o risco: ele responde pela dívida do locatário se ela existir. | O inquilino, que imobiliza o valor durante a locação. Em dinheiro, os rendimentos da poupança revertem em benefício dele no levantamento (art. 38, §2º). | O inquilino, que compra o título. O resgate ao fim da locação segue as condições do próprio título. | O inquilino, que paga o prêmio à seguradora. É custo, não depósito: o prêmio não volta ao fim da locação, diferente da caução e do título. |
| O que determina a velocidade de aprovação | A análise de crédito da garantidora. Não depende de terceiro disposto a assinar nem de registro em cartório. | Encontrar alguém que aceite ser fiador e conferir a documentação dessa pessoa. É a modalidade com mais partes envolvidas. | Em dinheiro, o depósito. Em bem móvel, o registro em cartório de títulos e documentos; em imóvel, a averbação na matrícula (art. 38, §1º). | A emissão do título pela instituição. Não envolve terceiro. | A análise da seguradora e o pagamento do prêmio. Não depende de terceiro disposto a assinar nem de registro em cartório. |
| O que acontece na inadimplência | O locador aciona a garantidora nos termos da cobertura contratada. A garantidora cobra o inquilino depois, por conta dela. | O locador cobra o fiador, que responde pela dívida. A cobrança é do locador: não há quem pague no lugar dele e depois se ressarça. | O locador se ressarce do que foi caucionado, nos limites do que foi dado em garantia. | O locador resgata o título nos termos contratados, até o valor dele. | O locador aciona a apólice nos termos da cobertura. A seguradora indeniza e cobra o inquilino depois, por conta dela. |
| O que o proprietário recebe | O que a cobertura contratada prevê. O limite e o que entra (aluguel, encargos, danos) estão no contrato do produto, e é o que vale conferir antes de aceitar. | O direito de cobrar o fiador, não um pagamento. O que ele recebe de fato depende do patrimônio dessa pessoa. | No máximo o valor caucionado. Em dinheiro, o teto legal é de três meses de aluguel (art. 38, §2º). | Até o valor do título. Acima disso, cobrança comum do inquilino. | O que a apólice cobrir, até o limite contratado. O que entra (aluguel, encargos, danos) varia por apólice, e é o que vale conferir antes de aceitar. |
Duas modalidades legais que não estão na tabela
O art. 37 lista quatro garantias, e elas não são as quatro comparadas acima. A tabela traz o que a esteira da Provela processa hoje; a lei permite mais que isso, e vale saber disso antes de negociar.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
- Prevista no art. 37, inciso IV. O locatário cede quotas de um fundo como garantia. Também é legal e também está fora da esteira hoje.
Todos os artigos citados nesta página estão na Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, e podem ser conferidos no texto oficial no Planalto. Esta página explica a escolha; se o que você procura é o que a lei permite, o artigo as quatro garantias que a lei permite cobre isso em detalhe.
Dúvidas frequentes
- Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
- Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. O art. 43, inciso II, ainda trata a exigência como contravenção penal, punível com prisão simples ou multa revertida em favor do locatário.
- Qual é a melhor garantia locatícia?
- Não existe uma melhor para todos os casos, e desconfie de quem responder isso sem perguntar nada antes. As duas perguntas que decidem são quais modalidades o proprietário aceita e quem vai pagar o custo. Como só uma pode ser exigida, a escolha é entre elas, nunca a soma.
- Título de capitalização é uma modalidade prevista na lei?
- Não como item próprio. O art. 37 lista quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O título de capitalização costuma ser estruturado como caução, e é no contrato do título que se confere isso: o enquadramento é o que define como a cobrança acontece.
- Quanto posso pedir de caução em dinheiro?
- No máximo o equivalente a três meses de aluguel, e o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, como diz o art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991. Os rendimentos revertem em benefício do locatário quando o valor é levantado.
- A garantia acaba quando o prazo do contrato termina?
- Não, salvo se o contrato disser o contrário. O art. 39 estende qualquer das garantias até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Na prática: o fiador que assinou um contrato de trinta meses continua fiador depois deles, se o inquilino continuar no imóvel.
- O fiador morreu ou pediu exoneração. O locador fica sem garantia?
- O art. 40 lista as situações em que o locador pode exigir nova garantia, entre elas a morte do fiador e a exoneração dele. O parágrafo único dá o procedimento: notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.
Escolhida a garantia, falta a conta
A Provela conduz a validação da garantia junto com o resto da esteira (documentação, vistoria, contrato e repasse) e o parceiro acompanha cada etapa com prazo à vista.